Thuế TNCN nhà nghỉ: chọn 2% trên doanh thu hay 15% trên thu nhập?

Bỏ thuế khoán, chủ nhà nghỉ, khách sạn mini có doanh thu trên 1 tỷ đồng/năm phải trả lời một câu: thuế TNCN tính theo doanh thu hay theo lãi? Chọn sai có thể nộp thừa vài chục triệu đồng mỗi năm, và với cách tính theo lãi thì không đổi lại được ngay.

Bài này so sánh thuế TNCN nhà nghỉ 2% hay 15%: quy tắc ai được chọn, điểm hòa vốn bằng số cụ thể, và các thủ tục đi kèm. Bối cảnh bỏ thuế khoán có ở bài thuế nhà nghỉ, khách sạn 2026.

Hai cách tính thuế TNCN

Căn cứ: Điều 7 Luật Thuế TNCN 109/2025/QH15 và Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, mức 1 tỷ đồng theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP và Luật 09/2026/QH16. Thuế GTGT 5% trên toàn bộ doanh thu thì giống nhau ở cả hai cách, nên chỉ cần so phần TNCN.

Ai được chọn, ai bắt buộc?

Lưu ý: thuế suất cách B xếp theo doanh thu năm, không theo mức lãi. Nhà nghỉ doanh thu 3,2 tỷ đồng mà lãi 100 triệu vẫn tính 17%.

Vì sao nhà nghỉ là 2%, không phải 5%?

Luật Thuế TNCN chia tỷ lệ theo nhóm ngành. Điểm c khoản 3 Điều 7 quy định dịch vụ là 2%, riêng cho thuê tài sản là 5%. Khoản 4 Điều 7 khi nói về cho thuê bất động sản ghi rõ "trừ hoạt động kinh doanh lưu trú". Vì vậy nhà nghỉ, khách sạn mini, homestay thuộc nhóm dịch vụ 2%, không phải nhóm cho thuê tài sản 5%.

Mức 2% này suy ra trực tiếp từ luật và khớp với cách xếp ngành trước đây. Chúng tôi chưa thấy phụ lục danh mục ngành nghề TNCN riêng cho năm 2026 nêu đích danh dịch vụ lưu trú. Cho thuê nhà, căn hộ dài hạn không kèm dịch vụ lưu trú là trường hợp khác, nên hỏi cơ quan thuế.

Điểm hòa vốn: khi nào 15% rẻ hơn 2%?

Cách B nộp ít hơn khi: 15% × (doanh thu − chi phí) < 2% × (doanh thu − 1 tỷ).

Chuyển vế, ta có điều kiện đơn giản: lãi (doanh thu trừ chi phí được trừ) phải nhỏ hơn 2/15 phần doanh thu vượt 1 tỷ đồng.

Nhà nghỉ có biên lãi trên 9% thì ở mọi mức doanh thu từ 1 đến 3 tỷ, cách A luôn rẻ hơn.

Ví dụ: nhà nghỉ 20 phòng

Nhà nghỉ 20 phòng, giá bình quân 350.000 đồng, công suất 60%: doanh thu 20 × 365 × 60% × 350.000 = 1.533.000.000 đồng. Giả định chủ đi thuê cả tòa nhà, có 4 nhân viên, tổng chi phí được trừ 1.386.870.000 đồng (lương, bảo hiểm, thuê nhà, điện nước, hoa hồng OTA, đồ tiêu hao, sửa chữa, khấu hao nội thất).

Chi phí đã chiếm hơn 90% doanh thu mà cách A vẫn rẻ hơn 11.259.500 đồng. Để cách B có lợi, chi phí được trừ phải trên khoảng 1,462 tỷ đồng, tức lãi dưới khoảng 71 triệu đồng/năm. Bảng chi phí chi tiết và file để thử với số của mình có ở bài file Excel tính thuế nhà nghỉ, homestay 2026.

Khi nào nên cân nhắc cách 15%?

• Đi thuê nhà với giá cao so với doanh thu, nhiều nhân viên có hợp đồng và đóng bảo hiểm.
• Năm đầu sau khi sửa chữa lớn, mua sắm nhiều nội thất, thiết bị có hóa đơn.
• Kinh doanh lỗ hoặc gần hòa vốn: lỗ thì thuế TNCN cách B bằng 0, cách A vẫn tính 2% phần vượt.

Ngược lại, nhà nghỉ tự sở hữu, chủ tự vận hành gần như luôn có lợi khi chọn cách A. Lý do: lương của chính chủ hộ, thành viên hộ không được trừ (điểm c khoản 2 Điều 6 Nghị định 68/2026), và khấu hao nhà, đất đứng tên chủ hộ có thể không được trừ. Chi tiết ở bài chi phí được trừ thuế nhà nghỉ.

Một điều nữa: cách B đòi hỏi giữ đủ hóa đơn, chứng từ cho mọi khoản chi, khoản từ 5 triệu đồng phải thanh toán không dùng tiền mặt. Khoản nào thiếu chứng từ thì bị loại, lãi tính thuế tăng lên.

Quy tắc chọn và đổi phương pháp

• Khóa 2 năm với cách B: hộ áp dụng cách tính trên thu nhập, dù bắt buộc hay tự chọn, phải giữ ổn định 2 năm liên tục kể từ năm đầu áp dụng (điểm d khoản 5 Điều 4 Nghị định 68/2026).
• Vượt 3 tỷ khi đang dùng cách A: hết năm mà doanh thu thực tế trên 3 tỷ đồng thì từ năm sau phải chuyển sang cách B.
• Chọn ở đâu: theo các hướng dẫn thực hành, hộ đánh dấu phương pháp trên tờ khai 01/CNKD. Nghị định 68 và Thông tư 18 không quy định thủ tục đăng ký riêng.
• Đổi giữa các quý trong năm: văn bản không nói rõ. Nên chốt phương pháp từ quý đầu tiên phải khai và hỏi cơ quan thuế quản lý trước khi định đổi.

Hộ có nhiều ngành hoặc nhiều địa điểm được chọn trừ mức 1 tỷ đồng vào một hoặc một số ngành, địa điểm theo phương án có lợi nhất, tổng mức trừ không quá 1 tỷ đồng/năm (khoản 3 Điều 4 Nghị định 68/2026).

Thủ tục đi kèm khi chọn cách 15%

Bảng kê hàng tồn kho, máy móc, thiết bị

Theo khoản 4 Điều 18 Nghị định 68/2026, hộ chọn cách tính trên thu nhập từ năm 2026 phải lập Bảng kê hàng tồn kho, máy móc, thiết bị (mẫu 01/BK-HTK) tại ngày 31/12/2025, gửi cùng tờ khai quý I/2026. Nếu định chuyển sang cách B từ năm 2027, thủ tục tương ứng nên hỏi cơ quan thuế, vì Nghị định chỉ quy định cho năm 2026.

Tạm nộp và quyết toán

Cách B tạm nộp theo quý trên cùng hồ sơ khai thuế GTGT, rồi quyết toán năm theo mẫu 02/CNKD-TNCN-QTT, hạn chậm nhất 31/3 năm sau (Nghị định 68/2026, điểm c khoản 3 Điều 8, điểm b khoản 2 Điều 10). Tạm nộp thiếu so với quyết toán thì nộp bổ sung, không tính tiền chậm nộp; nộp thừa được xử lý theo Điều 12.

Cách xác định số tạm nộp từng quý được viết chưa rõ trong Nghị định (theo tỷ lệ trên doanh thu hay theo lãi tạm tính). Khi khai quý đầu, nên hỏi cơ quan thuế hoặc kế toán. Hạn từng loại tờ khai có ở bài tờ khai thuế hộ kinh doanh lưu trú 2026.

Chuẩn bị số liệu để quyết định

Để so hai cách, anh chị cần hai con số: doanh thu cả năm và tổng chi phí có chứng từ hợp lệ. Nếu đang ghi bằng eHotel, báo cáo doanh thu và báo cáo thu chi xuất ra Excel được (hướng dẫn), phiếu chi ghi theo loại thu chi nên dễ cộng theo nhóm. eHotel không chọn phương pháp hay khai thuế thay anh chị. Có thể dùng thử 7 ngày, giá ở trang bảng giá.

Câu hỏi thường gặp

Nhà nghỉ nên chọn thuế TNCN 2% hay 15%?

Phần lớn nên chọn 2% trên phần doanh thu vượt 1 tỷ đồng. Cách 15% trên thu nhập chỉ có lợi khi lãi nhỏ hơn 2/15 phần doanh thu vượt 1 tỷ, ví dụ doanh thu 2 tỷ thì lãi phải dưới khoảng 133 triệu đồng.

Doanh thu trên 3 tỷ đồng có được chọn 2% không?

Không. Doanh thu năm trên 3 tỷ đồng bắt buộc tính trên thu nhập, thuế suất 17% (trên 50 tỷ đồng là 20%).

Chọn cách 15% rồi có đổi lại được không?

Hộ áp dụng cách tính trên thu nhập phải giữ ổn định 2 năm liên tục kể từ năm đầu áp dụng, theo điểm d khoản 5 Điều 4 Nghị định 68/2026.

Thuế GTGT có thay đổi theo cách chọn TNCN không?

Không. Thuế GTGT dịch vụ lưu trú là 5% trên toàn bộ doanh thu khi vượt ngưỡng 1 tỷ đồng, giống nhau ở cả hai cách.

Lương của chủ nhà nghỉ có được trừ khi tính 15% không?

Không. Tiền lương của chủ hộ, thành viên hộ không được trừ, trừ phần bảo hiểm bắt buộc.

Nguồn tham khảo

• Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 – Điều 7 quy định hai cách tính thuế TNCN từ kinh doanh, thuế suất 2% cho dịch vụ và 15%, 17%, 20% trên thu nhập; loại trừ kinh doanh lưu trú khỏi nhóm cho thuê bất động sản.
• Luật 09/2026/QH16 – giao Chính phủ quy định ngưỡng doanh thu không phải nộp thuế, áp dụng từ 01/01/2026.
• Nghị định 68/2026/NĐ-CP – Điều 4 về chọn và ổn định phương pháp, Điều 6 về chi phí được trừ, Điều 8, 10 về khai, tạm nộp, quyết toán, Điều 18 về bảng kê tồn kho.
• Nghị định 141/2026/NĐ-CP – thay mức 500 triệu đồng bằng 1 tỷ đồng trong Nghị định 68/2026, áp dụng từ 01/01/2026.

Thông tin cập nhật đến tháng 10/2026, mang tính tham khảo; nên đối chiếu với cơ quan thuế/công an hoặc kế toán trước khi kê khai.