Trả lời nhanh: Cho khách du lịch thuê theo đêm qua Airbnb, Booking là kinh doanh lưu trú. Tổng doanh thu năm từ 1 tỷ đồng trở xuống thì không nộp GTGT, TNCN. Trên 1 tỷ đồng: GTGT 5% trên toàn bộ doanh thu và TNCN 2% trên phần vượt 1 tỷ (hoặc 15% trên lãi). Cho thuê theo tháng, theo năm mới là cho thuê bất động sản, TNCN 5%. Airbnb đang tự khấu trừ thuế trên từng đơn; cả năm dưới ngưỡng thì xin hoàn.
Chủ căn hộ, homestay trên Airbnb, Booking thường hỏi: nộp thuế như nhà nghỉ hay như người cho thuê nhà, và sàn đã trừ thuế rồi thì còn phải khai không? Bài này tóm tắt quy định năm 2026, kèm hai ví dụ tính đủ số. Tổng quan về bỏ thuế khoán có ở bài Thuế nhà nghỉ, khách sạn 2026.
Lưu trú hay cho thuê bất động sản: phân biệt thế nào?
Văn bản phân biệt theo thời hạn thuê và loại khách:
- Phụ lục I Thông tư 69/2025/TT-BTC định nghĩa dịch vụ lưu trú là "cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác"; dòng cho thuê nhà, đất ghi "trừ dịch vụ lưu trú".
- Theo hệ thống ngành kinh tế (Quyết định 36/2025/QĐ-TTg), cho thuê nhà ở là cho thuê "để ở lâu dài theo tháng hoặc theo năm"; "phòng cho thuê ngắn ngày" thuộc ngành lưu trú. Bộ Tài chính nêu nội dung này khi trả lời bạn đọc tháng 9/2026.
- Luật Thuế TNCN 109/2025/QH15, khoản 4 Điều 7, áp 5% cho "cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh lưu trú".
Vậy căn hộ nhận khách theo đêm qua Airbnb, Booking, Agoda là kinh doanh lưu trú; căn hộ ký hợp đồng cho một người ở theo tháng, theo năm là cho thuê bất động sản.
Dọn phòng, lễ tân hay cấp khăn, đồ dùng không phải tiêu chí trong văn bản, nhưng giúp chứng minh bản chất hoạt động, vì Luật Quản lý thuế 108/2025 xét nghĩa vụ thuế theo bản chất giao dịch. Chưa có văn bản nhắc đích danh "căn hộ Airbnb". Với trường hợp lai (thuê theo tháng qua Airbnb, hoặc vừa cho ở theo đêm vừa cho thuê dài hạn), Bộ Tài chính thừa nhận chưa có quy định cụ thể, nên hỏi cơ quan thuế quản lý bằng văn bản.
Bảng so sánh: lưu trú, cho thuê bất động sản và khấu trừ qua sàn
| Nội dung | Kinh doanh lưu trú (thuê theo đêm) | Cho thuê bất động sản (theo tháng, năm) | Khấu trừ qua sàn (Airbnb…) |
|---|---|---|---|
| Ngưỡng không nộp thuế | Doanh thu năm từ 1 tỷ đồng trở xuống | Từ 1 tỷ đồng trở xuống, được chọn hợp đồng để trừ | Sàn vẫn trừ trên từng đơn; cả năm dưới ngưỡng thì xin hoàn |
| Thuế GTGT | 5% trên toàn bộ doanh thu | 5% trên toàn bộ doanh thu | 5% trên tiền sàn thu hộ |
| Thuế TNCN | 2% trên phần vượt 1 tỷ, hoặc 15% trên lãi (doanh thu 1–3 tỷ) | 5% trên phần vượt 1 tỷ; không được tính trên lãi | 2% (cư trú) hoặc 5% (không cư trú) trên tiền thu hộ |
| Kỳ khai | Theo quý, mẫu 01/CNKD; dưới ngưỡng thông báo doanh thu trước 31/01 | Hai lần (31/7, 31/01) hoặc một lần (31/01), mẫu 01/BĐS | Sàn khai, nộp theo tháng |
| Nơi khai | Cơ quan thuế quản lý trụ sở hộ | Cơ quan thuế nơi có bất động sản | Sàn khai; chủ nhà xin hoàn tại nơi cư trú |
Ngưỡng 1 tỷ đồng theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP, sửa bởi Nghị định 141/2026/NĐ-CP, từ 01/01/2026. GTGT giống nhau ở hai cách xếp; khác biệt nằm ở TNCN và cách khai.
Airbnb, Booking có trừ thuế thay chủ nhà không?
Có, nếu sàn thu tiền hộ. Nghị định 117/2025/NĐ-CP (hiệu lực 01/07/2025) buộc sàn và nền tảng số trong và ngoài nước có chức năng thanh toán khấu trừ, nộp thay thuế ngay khi giao dịch thành công. Mức với dịch vụ: GTGT 5%; TNCN 2% (cá nhân cư trú) hoặc 5% (không cư trú), tính trên tiền của chủ nhà mà sàn thu hộ.
Trang trợ giúp của Airbnb xác nhận mức 5% GTGT và 2% TNCN với chủ nhà cư trú. Chưa thấy hướng dẫn chính thức của Booking.com, Agoda cho chủ nhà cá nhân. Đơn khách trả tại chỗ thì sàn không thu hộ, nên nhiều khả năng không bị trừ và chủ nhà tự khai; đây là cách hiểu từ câu chữ nghị định, nên đối chiếu bảng kê thanh toán của từng sàn.
Bị sàn khấu trừ không có nghĩa là xong mọi việc:
- Ngưỡng tính trên tổng doanh thu mọi kênh: sàn, khách trực tiếp, nhiều căn cộng lại.
- Cả năm từ 1 tỷ đồng trở xuống: thuế sàn đã trừ là nộp thừa, xin hoàn theo mẫu 03/CNKD-TMĐT tại cơ quan thuế nơi cư trú, sau khi sàn khai xong năm đó (Điều 10 Nghị định 117; Điều 12 Nghị định 68).
- Doanh thu ngoài sàn vẫn tự khai; phần sàn đã nộp thay thì không khai lại (khoản 4 Điều 11 Nghị định 117).
- Trên 3 tỷ, hoặc chọn cách 15%: quyết toán TNCN năm, trừ số sàn đã khấu trừ (khoản 3 Điều 11 Nghị định 68).
Điểm chưa khớp: sàn trừ TNCN 2% trên toàn bộ tiền thu hộ, còn cách 2% chỉ tính trên phần vượt 1 tỷ đồng, nên chủ nhà doanh thu 1–3 tỷ có thể bị trừ nhiều hơn số phải nộp. Văn bản chưa hướng dẫn xử lý phần chênh; hãy giữ chứng từ khấu trừ và hỏi cơ quan thuế.
Ví dụ 1: căn hộ 1 phòng ngủ, 900.000 đồng/đêm
Giả định cho thuê theo đêm, công suất 65%, năm 365 ngày:
| Khoản | Cách tính | Số tiền (đồng) |
|---|---|---|
| Số đêm bán | 365 × 65% | 237,25 đêm |
| Doanh thu năm | 237,25 × 900.000 | 213.525.000 |
| Thuế phải nộp | Dưới 1 tỷ đồng | 0 |
| Airbnb đã khấu trừ (nếu toàn bộ qua Airbnb) | 5% GTGT + 2% TNCN | 10.676.250 + 4.270.500 = 14.946.750 |
Nếu đây là toàn bộ doanh thu trong năm, chủ nhà không phải nộp thuế, vẫn thông báo doanh thu trước 31/01/2027 và có thể xin hoàn khoảng 14,9 triệu đồng (ít hơn nếu sàn tính trên tiền sau phí). Có 5 căn như vậy thì doanh thu 1.067.625.000 đồng, đã vượt ngưỡng. Xem thêm nhà nghỉ doanh thu dưới 1 tỷ.
Ví dụ 2: homestay 5 phòng, 1.000.000 đồng/đêm
Công suất 65%: 5 × 365 × 65% = 1.186,25 đêm, doanh thu 1.186.250.000 đồng, vượt 1 tỷ đồng.
| Khoản (đồng) | Xếp là lưu trú (đúng với thuê theo đêm) | Nếu bị xếp là cho thuê bất động sản |
|---|---|---|
| Thuế GTGT 5% trên toàn bộ doanh thu | 59.312.500 | 59.312.500 |
| Thuế TNCN trên phần vượt 186.250.000 | 2% = 3.725.000 | 5% = 9.312.500 |
| Tổng thuế năm | 63.037.500 | 68.625.000 |
Xếp sai sang cho thuê bất động sản làm thuế tăng 5.587.500 đồng và mất quyền chọn cách 15% trên lãi. Ở doanh thu 2 tỷ đồng, chênh lệch TNCN là 30 triệu đồng.
Giả sử 60% doanh thu qua Airbnb (711.750.000 đồng), 40% khách trực tiếp (474.500.000 đồng):
- GTGT: Airbnb đã trừ 35.587.500 đồng; chủ nhà tự khai 5% phần khách trực tiếp là 23.725.000 đồng. Cộng lại đúng 59.312.500 đồng.
- TNCN: Airbnb đã trừ 2% là 14.235.000 đồng, trong khi số phải nộp theo cách 2% chỉ 3.725.000 đồng. Phần chênh 10.510.000 đồng chưa có hướng dẫn xử lý rõ ràng.
Trên 1 tỷ đồng còn phải dùng hóa đơn điện tử và khai theo quý mẫu 01/CNKD (xem tờ khai thuế hộ kinh doanh lưu trú 2026). Có thể thử với số của mình bằng file Excel tính thuế nhà nghỉ, homestay. File chỉ tính trường hợp lưu trú, không tính cho thuê bất động sản và phần sàn đã khấu trừ.
Tải file Excel tính thuế lưu trú 2026
Có phải đăng ký hộ kinh doanh, xin giấy ANTT, khai báo lưu trú?
- Đăng ký hộ kinh doanh: Nghị định 168/2025/NĐ-CP chỉ miễn đăng ký cho vài trường hợp như bán hàng rong, kinh doanh lưu động, thời vụ, và không miễn với ngành nghề có điều kiện. Lưu trú là ngành nghề có điều kiện về an ninh trật tự, nên cho thuê theo đêm thường phải đăng ký hộ kinh doanh tại cấp xã.
- Giấy chứng nhận đủ điều kiện về ANTT: cần khi kinh doanh lưu trú; cơ sở dưới 30 phòng do Công an cấp xã cấp (quy định sửa đổi hiệu lực 15/11/2026). Hồ sơ nên hỏi Công an xã, phường.
- Thông báo lưu trú: khách đặt qua Airbnb, Booking, kể cả ở 1 đêm, vẫn phải thông báo; khách Việt Nam trước 23 giờ, khách nước ngoài ngay khi đến trên hệ thống tbltkbtt. Xem hướng dẫn khai báo lưu trú và mẫu khai báo lưu trú 2026.
Với căn hộ chung cư, nên kiểm tra thêm nội quy tòa nhà về cho thuê ngắn ngày.
Ghi chép doanh thu theo từng kênh
Để khai đúng và xin hoàn được, cần sổ doanh thu theo tháng tách theo kênh, kèm bảng kê và chứng từ khấu trừ của sàn. Phần mềm quản lý homestay giúp gom đặt phòng, nguồn khách và xuất báo cáo doanh thu ra Excel. eHotel chưa đồng bộ Airbnb, Booking nên đơn từ sàn cần nhập vào lịch phòng, và eHotel không khai, nộp thuế thay. Giá từ 8.000 đồng/phòng/tháng (chưa VAT); anh chị có thể dùng thử 7 ngày.
Câu hỏi thường gặp
Cho thuê căn hộ qua Airbnb nộp thuế theo lưu trú hay cho thuê nhà?
Thuê theo đêm, khách du lịch là kinh doanh lưu trú: GTGT 5%, TNCN 2% trên phần vượt 1 tỷ đồng. Thuê theo tháng, năm là cho thuê bất động sản, TNCN 5%. Trường hợp lai nên hỏi cơ quan thuế.
Doanh thu Airbnb dưới 1 tỷ đồng có phải nộp thuế không?
Không, nếu tổng doanh thu kinh doanh cả năm từ 1 tỷ đồng trở xuống. Vẫn thông báo doanh thu trước 31/01 năm sau; thuế Airbnb đã trừ có thể xin hoàn theo mẫu 03/CNKD-TMĐT.
Airbnb khấu trừ thuế bao nhiêu phần trăm?
Chủ nhà cư trú bị trừ 5% GTGT và 2% TNCN; không cư trú bị trừ 5% GTGT và 5% TNCN (Nghị định 117/2025, trang trợ giúp Airbnb).
Đã bị sàn khấu trừ thì còn phải tự khai thuế không?
Phần sàn đã nộp thay thì không khai lại; doanh thu khách trực tiếp, đơn trả tại chỗ vẫn tự khai. Trên 3 tỷ đồng hoặc chọn cách 15% thì quyết toán TNCN năm.
Cho thuê homestay qua Airbnb có cần đăng ký hộ kinh doanh không?
Thường là có, vì lưu trú là ngành nghề có điều kiện nên không được miễn đăng ký. Cơ sở còn cần giấy chứng nhận đủ điều kiện ANTT và thông báo lưu trú cho mọi khách.
Nguồn tham khảo
Luật Thuế TNCN 109/2025/QH15 quy định mức 2% cho dịch vụ, 5% cho cho thuê bất động sản trừ lưu trú. Nghị định 68/2026/NĐ-CP quy định thuế và cách khai của hộ kinh doanh, người cho thuê bất động sản; Nghị định 141/2026/NĐ-CP nâng ngưỡng lên 1 tỷ đồng từ 01/01/2026. Thông tư 69/2025/TT-BTC xếp lưu trú và cho thuê tài sản vào nhóm GTGT 5%. Nghị định 117/2025/NĐ-CP (toàn văn tại Kế toán An Phá) quy định sàn khấu trừ, nộp thay thuế. Airbnb công bố mức khấu trừ tại Việt Nam. Bộ Tài chính phân biệt ngành lưu trú và cho thuê nhà ở. Báo Luật sư Việt Nam giải thích trường hợp miễn đăng ký hộ kinh doanh. Bộ Công an hướng dẫn khai báo tạm trú cho khách đặt qua nền tảng số.
Thông tin cập nhật đến tháng 11/2026, mang tính tham khảo; nên đối chiếu với cơ quan thuế hoặc kế toán trước khi kê khai.
